Zapewne większość z Państwa zetknęła się z umowami przedwstępnymi. Dla porządku jedynie przypomnę, że są to umowy, w których jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. W umowie przedwstępnej można się zobowiązać do zawarcia wszelakich umów – sprzedaży, najmu czy umowy o pracę. Ustawodawca poświecił umowie przedwstępnej jedynie dwa artykuły kodeksu cywilnego: 389 i 390. Wydają się one proste do zrozumienia, także dla laików. I właśnie ta pozorna prostota jest przyczyną niespodzianek. Zaskoczeni bywają niekiedy też prawnicy, bo skoro wszystko jasne to po co zagłębiać się w komentarze.
O czym powinni Państwo wiedzieć zawierając umowę przedwstępną?
Po pierwsze termin zawarcia umowy przyrzeczonej (tej, którą „przyrzekamy” zawrzeć) to nie jest termin upływ którego powoduje wygaśnięcie zobowiązania, a jedynie powstanie stanu opóźnienia dłużnika oraz początek biegu terminu przedawnienia. Jeśli więc w umowie zapisano, że umowa miała być zawarta w terminie do 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2022 roku nikt się nie zjawił u notariusza jesteście Państwo wolni i możecie np. oferować swoją nieruchomość innemu kontrahentowi. Nic bardziej mylnego! Jesteście Państwo związani umową jeszcze przez rok od wskazanego terminu.
Po drugie umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Jakie konsekwencje to rodzi? A takie, że po upływie zastrzeżonego umową terminu czyli przykładowego 31 grudnia 2022 roku, nie będą Państwo mogli od umowy przedwstępnej odstąpić z powodu zwłoki drugiej strony wykonaniu zobowiązania. Czyli jeśli 31 grudnia 2022 roku stawili się Państwo u notariusza ale nie stawiła się druga strona to i tak będą Państwo zmuszeni przez rok pozostawać w gotowości i czekać, czy aby Państwa kontrahent się nie namyślił i nie zechce jednak zawrzeć umowy. Można temu zaradzić:
- zastrzegając w umowie przedwstępnej zadatek – (jak widać zadatek nie pełni wyłącznie funkcji gwarancyjnej)
lub - zastrzegając prawo odstąpienia.
I tutaj kłaniam się Państwu w pas i odsyłam do wpisu z lutego 2023 roku pod tytułem „Uwaga na słowa”, w którym pisałam też o tym, czym się różni zadatek od zaliczki. Jeśli bowiem zawarli Państwo umowę przedwstępną i otrzymali Państwo lub wpłacili zaliczkę (a nie zadatek) na poczet ceny, to niestety mówiąc kolokwialnie rok w plecy.
Oczywiście dzisiejszy wpis nie wyczerpuje w całości problematyki umów przedwstępnych.
Jest to jedynie przedsmak. A pomyśleć, że są to tylko dwa artykuły. W dodatku zredagowane w sposób zrozumiały 😉.