Szczęśliwi właściciele nieruchomości mają na ogół pojęcie czym jest księga wieczysta, jednakże z mojego doświadczenia wynika, że jest to pojęcie mgliste jak listopadowy poranek. A czasem warto do ksiąg wieczystych zajrzeć. Choćby wtedy gdy chcemy wynająć, czy wydzierżawić od kogoś nieruchomość i mamy wątpliwości czy aby na pewno rozmawiamy z właścicielem. Jeśli chcemy kupić nieruchomość, to sprawdzenie księgi jest po prostu niezbędne. Oczywiście przy umowie sprzedaży księgi zbada notariusz, ale jak to się mówi strzeżonego… Zwłaszcza, że w każdym zawodzie trafi się czarna owca.
Co trzeba wiedzieć o księgach wieczystych?
Przede wszystkim księgi wieczyste mają od wielu lat postać elektroniczną. Każdy może wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i skorzystać z wyszukiwarki ksiąg wieczystych. Jest to całkowicie bezpłatne. Możemy skorzystać z wyszukiwarki tylko wtedy gdy znamy numer księgi. Bez numeru wiele nie wskóramy. Po wyszukaniu księgi pojawia nam się na ekranie między innymi opcja „Przeglądanie aktualnej księgi” i na tej opcji proponuję się skupić bo tak zwana treść zupełna księgi, to już wyższa szkoła jazdy.
Księga wieczysta składa się z działów, które wyświetlone są w górnej części strony i podświetlone na niebiesko (wystarczy kliknąć).
- dział I-O-Oznaczenie nieruchomości – tutaj znajdziemy numer działki, powierzchnię, informację o budynkach,
- dział I-SP – w tym dziale wpisane będą między innymi uprawnienia wynikające ze służebności,
- dział II- własność – jak nazwa wskazuje w dziale tym ujawnia się kto jest w właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym, a w przypadku współwłasności kto ma jaki udział w prawie,
- dział III- prawa, roszczenia, ograniczenia – bardzo ważny dział, w którym ujawnia się wszystkie obciążenia nieruchomości, a więc służebności, wszczęte postępowania egzekucyjne, czy roszczenia wynikające z umów przedwstępnych.
- działu IV- hipoteki (tego nie trzeba tłumaczyć).
W ostatniej rubryce każdego działu wyszczególnione są dokumenty będące podstawą wpisu. Numer podstawy wpisu podany jest też przy samym wpisie. Na tej podstawie możemy ustalić np. jaki dokument był podstawą wszczęcia egzekucji.
Na koniec najważniejsza informacja. Wzmianki. Otóż niekiedy bezpośrednio pod tytułem działu wyświetla nam się tak zwana wzmianka, której sygnatura zawsze zaczyna się od liter DZ.KW. Przykładowo: DZ.KW/NS1M/1111/23/1. Taka wzmianka oznacza, że do ksiąg wieczystych złożono wniosek, który nie został jeszcze rozpatrzony. I tutaj docieramy do informacji, którą trzeba zapamiętać z dzisiejszego wpisu. Taka wzmianka, co do zasady wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Mała wzmianka, a konsekwencje mogą być poważne, zwłaszcza jeśli wzmianka pojawiła się w dziale II, III lub IV. Proszę więc uważać i w przypadku zawierania umowy sprzedaży, bardzo dokładnie przepytać notariusza, albo jeszcze lepiej, swojego prawnika co taka wzmianka będzie oznaczać dla bezpieczeństwa transakcji.
O księgach i rękojmi będzie jeszcze mowa, bo to temat rzeka, w której toną nawet prawnicy.